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Nuove regole per le locazione dei contratti agevolati, transitori e per studenti

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Con D.M. 16 gennaio 2017, pubblicato in Gazzetta Ufficiale, il Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti – di concerto con il Ministero dell’Economia e delle finanze – ha disciplinato gli Accordi territoriali tra associazioni della proprietà edilizia e degli inquilini in merito ai contratti di locazione agevolati, transitori e per studenti. Le norme riguardano anche le agevolazioni fiscali, in particolare la cedolare secca, le detrazioni spettanti, l’IMU e la TASI.

Canoni dei contratti di locazione di natura transitoria e durata degli stessi

I contratti di locazione di natura transitoria di cui all’art. 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, hanno durata non superiore a diciotto mesi. Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori per fattispecie – con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa e connesse allo studio, all’apprendistato e formazione professionale, all’aggiornamento ed alla ricerca di soluzioni occupazionali – da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative

Le esigenze di transitorietà

L’esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore devono risultare da una specifica dichiarazione inserita nel contratto di locazione. I contratti di durata superiore a trenta giorni, devono provare tale esigenza con apposita documentazione da allegare al contratto.

Le conseguenze di una insufficiente motivazione

I contratti che non riportino la motivazione di transitorietà sono ricondotti alla durata prevista dall’art. 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998.

Agevolazioni fiscali

Il reddito imponibile dei fabbricati locati è ulteriormente ridotto del 30 per cento, a condizione che nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui si intende usufruire della agevolazione siano indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione, l’anno di presentazione della denuncia dell’immobile ai fini dell’imposta comunale sugli immobili e il comune di ubicazione dello stesso fabbricato.

Cedolare secca

In caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, l’aliquota calcolata sul canone pattuito dalle parti é ridotta al 15% ed è ulteriormente ridotta al 10% ai sensi dell’art. 9, commi 1 e 2-bis, D.L. n. 47/2014, per il periodo ivi indicato.

Imposta di registro

In sede di prima applicazione del decreto, la base imponibile per la determinazione dell’imposta di registro è assunta nella misura del 70% del corrispettivo annuo pattuito. Fatto salvo per i contratti con la cedolare secca nei quali l’applicazione di tale imposta (cedolare secca) sostituisce le imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione, nonché le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione.

Detrazioni per i contratti su unità immobiliari adibiti ad abitazione principale

Ai soggetti titolari di contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale, spetta una detrazione, rapportata al periodo dell’anno durante il quale sussiste tale destinazione, nei seguenti importi:

  • 495,80 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;
  • 247,90 euro se il reddito complessivo supera 15.493,71 ma non 30.987,41 euro.

Detrazioni per i lavoratori dipendenti e per i giovani tra i 20 e i 30 anni

Ai lavoratori dipendenti che hanno trasferito o trasferiscono la propria residenza nel comune di lavoro o in uno di quelli limitrofi nei tre anni antecedenti quello di richiesta della detrazione, e siano titolari di contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale degli stessi e situate nel nuovo comune di residenza, a non meno di 100 chilometri di distanza dal precedente e comunque al di fuori della propria regione.

Nonché ai giovani di età compresa fra i 20 e i 30 anni, che stipulano un contratto di locazione per l’unità immobiliare da destinare a propria abitazione principale, sempre che la stessa sia diversa dall’abitazione principale dei genitori o di coloro cui sono affidati, spetta una detrazione, per i primi tre anni complessivamente pari a:

  • 991,60 euro, se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;
  • 495,80 euro, se il reddito complessivo supera 15.493,71 ma non 30.987,41 euro.

Non cumulabilità delle detrazioni

Le detrazioni predette da ripartire tra gli aventi diritto, non sono tra loro cumulabili e il contribuente ha diritto, a sua scelta, di fruire della detrazione piu’ favorevole. Le detrazioni sono rapportate al periodo dell’anno durante il quale l’unita’ immobiliare locata e’ adibita ad abitazione principale. Per abitazione principale si intende quella nella quale il soggetto titolare del contratto di locazione o i suoi familiari dimorano abitualmente.

Le detrazioni d’imposta

Il comma 10 dell’art. 5 del decreto prevede che dall’imposta lorda si detrae un importo pari al 19 per cento dei seguenti oneri sostenuti dal contribuente, se non deducibili nella determinazione dei singoli redditi che concorrono a formare il reddito complessivo i canoni di locazione derivanti dai contratti di locazione stipulati o rinnovati ai sensi della legge n. 431 del 1998 e successive modificazioni, i canoni relativi ai contratti di ospitalità, nonchè agli atti di assegnazione in godimento o locazione, stipulati con enti per il diritto allo studio, università, collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza fine di lucro e cooperative, dagli studenti iscritti ad un corso di laurea presso una università ubicata in un comune diverso da quello di residenza, distante da quest’ultimo almeno 100 chilometri e comunque in una provincia diversa, per unita’ immobiliari situate nello stesso comune in cui ha sede l’università o in comuni limitrofi, per un importo non superiore a 2.633 euro. Alle medesime condizioni ed entro lo stesso limite, la detrazione spetta per i canoni derivanti da contratti di locazione e di ospitalità ovvero da atti di assegnazione in godimento stipulati, ai sensi della normativa vigente nello Stato in cui l’immobile è situato, dagli studenti iscritti a un corso di laurea presso un’università ubicata nel territorio di uno Stato membro dell’Unione europea o in uno degli Stati aderenti all’accordo sullo spazio economico europeo che sono inclusi nella lista di cui al decreto del Ministro dell’economia e delle finanze emanato ai sensi dell’art. 168-bis

IMU e TASI

Ai fini dell’ I.m.u. e della Ta.s.i. con riferimento agli immobili locati con contratti a canone concordato l’imposta è determinata applicando rispettivamente l’aliquota stabilita dal comune:

  • con riduzione al 75% ex art 13 comma 6-bis, D.L. n. 201/2011;
  • ai sensi dell’art. 1, comma 683, della legge di Stabilità 2014 – ridotta al 75% .

Fonte: Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti – Decreto gennaio 2017.

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