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Affitto di azienda: debiti e crediti

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Una questione spesso sottovalutata in occasione della stipula dei contratti di affitto d’azienda riguarda la sorte dei crediti e dei debiti relativi all’azienda,

  • sia nella fase iniziale, quando l’azienda è posta in affitto,
  • sia nella fase finale, quando l’azienda torna nella piena disponibilità del concedente.

L’articolo 2562 cod. civ., che disciplina l’affitto di azienda, è una norma estremamente sintetica e si limita a richiamare l’articolo 2561 cod. civ. in tema di usufrutto di azienda, che a sua volta non fornisce i necessari chiarimenti, in merito ai debiti e crediti relativi all’affitto d’azienda.

Debiti dell’azienda data in fitto

Relativamente al trasferimento d’azienda (cessione) ai sensi dell’articolo 2560 cod. civ. rispondono dei debiti anteriori al trasferimento, sia l’alienante (che non può ritenersi liberato) che l’acquirente (se i debiti risultano dai libri contabili obbligatori).

Ma la dottrina maggioritaria sostiene che tale norma non è applicabile in analogia all’affitto d’azienda, pertanto dei debiti anteriori al contratto di affitto d’azienda risponda soltanto il concedente, mentre dei debiti contratti in costanza di contratto risponde solo l’affittuario.

Per far si che l’affittuario possa accollarsi i debiti del concedente, ai sensi dell’articolo 1273 cod. civ., è necessario il creditore dia il proprio assenso mediante una dichiarazione che liberi il debitore originario.

Quali debiti si trasferiscono 

Nel passaggio dal concedente all’affittuario (e, quindi, dall’affittuario al concedente) è previsto che si trasferiscano, dal concedente all’affittuario, i debiti:

  • connessi ai rapporti di lavoro subordinato (articolo 2112 cod. civ.);
  • relativi all’imposta e alle sanzioni riferibili alle violazioni commesse nell’anno in cui è avvenuto il trasferimento e nei due precedenti, nonché a quelle già irrogate e contestate nel medesimo periodo anche se riferite a violazioni commesse in epoca anteriore (articolo 14 D.Lgs. 472/1997). Anche con riferimento a quest’ultimo punto, tuttavia, devono essere rilevati contrasti interpretativi in merito alla riconducibilità del contratto di affitto d’azienda alle ipotesi di “trasferimento di azienda”. Si richiama, sul punto, il documento FNC del 15.05.2016;

Contratti non integralmente definiti

Il primo comma dell’art. 2558 c.c. stabilisce che «se non è pattuito diversamente, l’acquirente dell’azienda subentra nei contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda stessa che non abbiano carattere personale».

Successione contrattuale

Tale norma introduce un principio di successione automatica ex lege nel rapporto contrattuale, ossia di sostituzione di un contraente con un altro nelle situazioni giuridiche derivanti dai contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda ceduta, concessa in affitto o in usufrutto, derogando così implicitamente al principio generale di cui all’art. 1406 c.c.

A tal fine, giova sottolineare che la giurisprudenza ha ritenuto applicabile l’articolo 2558 cod. civ. in tema di successione dei contratti ai debiti relativi a contratti non integralmente definiti.

Cassazione n. 12318 del 2004

La sentenza della Corte di Cassazione del 19 febbraio 2004, n. 11318, ha esaminato un caso di una società che aveva concesso in affitto la sua azienda e alla quale era stato richiesto il pagamento di una fornitura di caffè, avvenuta dopo la stipula del contratto stesso.

Più precisamente, il creditore avanzava la sua pretesa nei confronti della concedente in considerazione della circostanza che la stessa era nuovamente subentrata nell’azienda a seguito della cessazione anticipata del contratto di affitto.

La Suprema Corte ha quindi accolto le ragioni del creditore, ritenendo che:

  • l’obbligazione discendeva da un contratto sinallagmatico di approvvigionamento di caffè,
  • e che, quindi, trovava applicazione l’articolo 2558 cod. civ. (in tema di successione dei contratti) e non l’articolo 2560 (in tema di debiti dell’azienda ceduta).

Deve pertanto ritenersi essenziale verificare se nella fase della restituzione dell’azienda (dall’affittuario al concedente) il contratto sia ancora in essere o abbia invece del tutto esaurito i suoi effetti: nel primo caso il concedente sarà infatti chiamato a rispondere dei debiti contratti dall’affittuario.

Conclusioni

In considerazione delle problematiche interpretative che ne possano derivare, è quanto mai opportuno indicare in modo dettagliato i crediti e i debiti eventualmente trasferiti con il contratto di affitto di azienda, provvedendo (per la parte relativa ai crediti) a notificare al debitore l’intervenuta cessione.

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