L’articolo 10, comma 1, numero 8-bis), del D.P.R. 633/1972 dispone che le cessioni di fabbricati abitativi poste in essere dalle imprese che li hanno costruiti o ristrutturati entro i cinque anni dalla fine dei lavori edili sono obbligatoriamente assoggettate ad IVA.
Al superamento del termine quinquennale, la vendita dei suddetti fabbricati è esente, a meno che l’impresa costruttrice/ristrutturatrice non eserciti l’opzione per l’applicazione volontaria dell’IVA sulla compravendita.
Ricapitolando:
- entro i cinque anni dall’ultimazione della costruzione o della ristrutturazione, non vi è alcuna possibilità di scelta per il costruttore: la vendita è obbligatoriamente soggetta ad IVA.
- dopo i cinque anni il costruttore/ristrutturatore può scegliere se vendere con iva o in esenzione.
La scelta non è priva di conseguenze sia per il venditore che per l’acquirente, soprattutto se per quest’ultimo si tratta dell’acquisto della prima casa.
Gli effetti negativi per l’impresa nella vendita esente
In caso di vendita esente, l’impresa costruttrice, dovrà applicare il pro-rata di detraibilità dell’anno e rettificare la detrazione dell’IVA operata nei 10 anni precedenti, a decorrere dalla data di ultimazione dell’immobile.
Periodo di sorveglianza
L’articolo 19-bis 2 del D.P.R. 633/1972 prevede, infatti, l’obbligo di rettificare la detrazione IVA qualora l’immobile sia ceduto in regime di esenzione entro un “periodo di sorveglianza” che, per tale tipologia di beni, è pari a 10 anni.
La rettifica sarà pari ai decimi mancanti alla scadenza del periodo decennale, inoltre, qualora a seguito della cessione si generi una variazione del pro rata superiore al 10%, vi sarà l’obbligo di rettificare l’IVA su tutti gli acquisti di beni ammortizzabili, inclusi gli immobili, effettuati all’interno del periodo decennale di sorveglianza.
L’esenzione IVA si trasforma, dunque, in un costo per l’azienda venditrice, che rischia di impattare negativamente sia sull’anno in corso (anno di cessione) che su quelli precedenti.
Gli effetti per l’acquirente
La persona fisica che acquista l’immobile, soprattutto se si tratta di prima casa, ha interesse che la stessa avvenga in esenzione IVA, in quanto (per effetto della legge finanziaria per il 2007) pagherebbe l’imposta (del 2%) in base al valore della rendita catastale e non sul valore della compravendita.
Diversamente, ovvero nel caso in cui il costruttore optasse per l’applicazione dell’IVA, l’acquirente pagherebbe l’IVA (4%) sulla prezzo pattuito/dichiarato.
ACQUISTO PER AGEVOLAZIONI PRIMA CASA |
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| VENDITORE | IVA | REGISTRO | IPOTECARIA | CATASTALE |
| Privato | NO | 2% | 50 € | 50 € |
| Impresa, con vendita senza Iva | NO | 2% | 50 € | 50 € |
| Impresa, con vendita soggetta a Iva | 4% | 200 | 200 € | 200 € |
ACQUISTO SENZA AGEVOLAZIONI PRIMA CASA |
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| VENDITORE | IVA | REGISTRO | IPOTECARIA | CATASTALE |
| Privato | NO | 9% | 50 € | 50 € |
| Impresa, con vendita senza Iva | NO | 9% | 50 € | 50 € |
| Impresa, con vendita soggetta a Iva | 10% – 22% | 200 | 200 € | 200 € |
La scelta per il venditore
La facoltà di scelta del regime Iva da applicare per l’impresa costruttrice subentra, come abbiamo già detto, solo al superamento del quinquennio.
Quali sono le valutazioni che deve fare l’impresa?
In caso di vendita in esenzione, di un fabbricato costruito da più di cinque anni, l’impresa venditrice, dovrà quindi provvedere al calcolo del pro-rata di detraibilità dell’iva. Maggiori sono le vendite in esenzione rispetto al totale del volume d’affari, maggiore sarà la quota di IVA indetraibile per il costruttore.
Esempio
Un’impresa di costruzioni vende nel 2017 due fabbricati abitativi di sua costruzione (immobile A e B), entrambi ultimati da 6 anni. L’immobile A viene venduto a 100.000 Euro oltre IVA, optando per l’applicazione dell’imposta, mentre l’immobile B viene alienato a 200.000 Euro in esenzione da IVA.
| Immobile | Prezzo di Vendita | Pro-rata |
| Immobile A | Euro 100.000 oltre Iva | 1/3 |
| Immobile B | Euro 200.000 Iva inclusa | 2/3 |
| Totale V.A. | Euro 300.000 | 3/3 |
Il volume d’affari complessivo dell’anno è quindi pari ad Euro 300.000, con un pro-rata di detraibilità del 33% (calcolato come rapporto tra la vendita imponibile pari ad Euro 100.000 rispetto al volume d’affari complessivo pari ad Euro 300.000).
L’Iva indetraibile per l’anno 2017, pari al 67%, si trasforma in un vero e proprio costo, con un aggravio di spese del conto economico di pari importo. Se il costruttore avesse venduto entrambi gli immobili ad Euro 300.000 oltre Iva, non avrebbe avuto nessun aggravio di costi.
Ovviamente se il costruttore nell’anno della vendita ha solo costi esenti iva (ad esempio: lavoratori dipendenti, oneri finanziari) il pro-rata non sortisce nessun effetto.
