La legge di stabilità 2016 ha dimezzato l’Imu e la Tasi sui fabbricati concessi in uso gratuito ai familiari in linea retta, ma solo se si verificano sei condizioni.
Vediamo quali sono le condizioni dettate dalla Legge di stabilità
La prima: il comodante (ossia, nella generalità dei casi, il proprietario dell’immobile) e il comodatario (ossia colui a cui viene concesso l’uso gratuito del fabbricato) deve intercorrere un rapporto di parentela diretta di primo grado, come quello tra genitori e figli.
La seconda: l’immobile concesso in uso gratuito deve costituire l’abitazione principale del comodatario.
La terza: il proprietario deve avere la dimora abituale e la residenza anagrafica nello stesso comune in cui si trova il fabbricato dato in comodato. Va da sé che se un soggetto abita a Bologna nella casa della moglie, o in un appartamento in affitto, e l’unico fabbricato di sua proprietà è a Roma, dato in uso gratuito alla madre, il benefit non spetta.
La quarta: il contribuente può possedere al massimo due appartamenti, purché nello stesso comune: uno è quello concesso in comodato, l’altro non può che essere la sua abitazione principale. Al riguardo va precisato che per “possesso” si intende non solo la proprietà degli immobili ma anche l’usufrutto, l’uso e il diritto di abitazione: quindi, se un soggetto risulta usufruttuario dell’appartamento in cui vive ed è proprietario di altre due case concesse in uso gratuito ai propri figli, la riduzione del 50% di Imu e Tasi (quest’ultima nei comuni in cui è dovuta) non troverà applicazione in quanto il contribuente risulta in possesso di tre immobili ad uso abitativo.
Del tutto irrilevante è poi la quota di possesso di ciascun immobile, ragion per cui colui che risulta proprietario del 50% della casa in cui vive, del 100% dell’appartamento dato in comodato al figlio e del 33,3% di un’altra casa ereditata non potrà accedere all’agevolazione. Altrettanto vale per il proprietario di due appartamenti, uno concesso gratuitamente a genitori/figli e l’altro adibito a propria abitazione principale, qualora gli immobili siano posti in comuni diversi, anche se confinanti.
Diversamente, è da ritenere che l’agevolazione spetti nel caso in cui, oltre al fabbricato concesso in comodato e alla propria abitazione principale, il contribuente sia proprietario di una o più case all’estero.
Secondo il Mef (ris. n. 1/Df del 17/2/2016), poi, nonostante il tenore letterale della norma, il possesso di immobili diversi da quelli ad uso abitativo non deve essere considerato ai fini del riconoscimento del beneficio anche se essi di trovano in Italia. Ne deriva che il contribuente potrà avvalersi dell’agevolazione se, oltre al fabbricato concesso in comodato (ed eventualmente alla sua abitazione principale), risulta proprietario di terreni, aree edificabili, negozi, capannoni e uffici.
La quinta: la categoria catastale del fabbricato dato in uso gratuito, che non può risultare A/1, A/8 o A/9 (“immobili di lusso”).
La sesta: il contratto di comodato va registrato.
In merito le Finanze hanno precisato (oltre che con la risoluzione n. 1/Df/2016 anche con la nota 8876 dell’8 aprile 2016) che il contratto può essere verbale o scritto ma, in ogni caso, la decorrenza della riduzione al 50% decorre dalla data della stipula e non da quella della sua registrazione. Ne consegue che se il contratto (verbale o scritto) è stato stipulato l’1 settembre 2007, ma viene registrato solo il 7 giugno 2016, l’agevolazione spetterà comunque dall’1 gennaio 2016, salva l’applicazione di sanzioni (peraltro ravvedibili) nel caso di tardività della registrazione del contratto scritto. Diversamente, nell’ipotesi in cui il contratto venga stipulato il 20 giugno 2016, a prescindere dalla data della sua registrazione, per l’anno d’imposta 2016 la riduzione spetterà solo per 6 mesi (da luglio a dicembre).
