La ridotta edificabilità di un terreno consente di superare la prova di comparazione del fisco, qualora questi non dimostri con altre prove, la verosimiglianza della propria valutazione.
L’avv.to Piernicola De Paola, nell’appello depositato presso la Commissione Tributaria Regionale della Calabria, allegando agli atti perizia e documentazione fotografica, ha dimostrato l’errata valutazione del fisco e del giudice di prime cure sulla rettifica operata dall’ufficio relativamente ad un atto di acquisto di un terreno.
Ha dimostrato infatti che l’esistenza di un immobile a confine, ha ridotto l’edificabilità del terreno compravenduto, da 313 a 232 metri quadri, pertanto la prova comparata del fisco, senza ulteriore prova (ad esempio che l’acquirente del bene potesse utilizzare lo stesso, attraverso il cd. “coacervo delle aree”, per aumentare la volumetria edificabile di un proprio lotto) è risultata inidonea alla rettifica operata dall’ufficio.
Sentenza n. 2338/2022 del 22/07/2022
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso notificato il 24 gennaio 2022 all’Agenzia delle Entrate di Cosenza e depositato lo stesso giorno presso questa CTR, […] rappresentata e difesa dall’Avv. Piernicola De Paola, nel cui Studio sito in Praia a Mare (CS) alla via Mario La Cava, eleggeva domicilio, proponeva appello avverso la sentenza della CTP di Cosenza n.4919/2021, depositata in data 24.09.2021, nella parte in cui la stessa aveva rigettato il suo ricorso avverso l’avviso di rettifica e liquidazione Atto n. […] , con il quale l’appellata aveva proceduto alla rettifica del valore dichiarato nel rogito di acquisto del 01.12.2016, stipulato dalla dott.ssa Angela Massara, Notaio in Scalea, poi registrato in data […] alla serie 1T numero […], determinando, ai sensi dell’art. 51 e 52 del D.P.R. 26/04/1986 n. 131, il valore della vendita in € 73.320,00 anziché in € 39.600,00 per come dichiarato dalle parti.
Allegava l’appellante che aveva errato il giudice di prime cure nel ritenere infondati i motivi di ricorso relativi al difetto di motivazione dell’atto impugnato, alla limitata edificabilità del bene compravenduto e al fatto che l’Ufficio avesse posto a base della comparazione il valore dallo stesso rettificato dell’atto di comparazione e concludeva chiedendo, in riforma in parte qua della sentenza impugnata, l’annullamento dell’avviso di
rettifica in questione, con vittoria di spese del doppio grado del giudizio e distrazione al difensore antistatario.
In data 18 luglio 2022 si costituiva l’appellata Agenzia delle Entrate di Cosenza contestando tutti i motivi di appello e concludendo per il rigetto dello stesso con vittoria di spese. All’esito dell’udienza del 19 luglio 2022 la causa veniva decisa.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L’appello è fondato per le ragioni che seguono; preliminarmente occorre rilevare che, per come anche chiarito da Cass 381/2022, la rettifica del valore del bene compravenduto può essere anche sostenuta sulla base dei valori rettificati dell’atto di comparazione, purchè tale atto risulti idoneo a dimostrare il valore commerciale dell’immobile oggetto della compravendita rettificata. Ciò posto, nel caso in esame, occorre rilevare che l’appellante, attraverso la perizia in atti- e l’allegata documentazione fotografica, non contestata dall’Ufficio – ha dimostrato la ridotta edificabilità effettiva dell’immobile compravenduto, circostanza questa che ne limitava fortemente il valore di mercato; da tale perizia risulta, infatti, per come affermato dall’appellante , che : “ sul lato posto a Nord del terreno in questione , vi è la presenza di un fabbricato ad uso misto, commerciale e residenziale, per un’altezza totale di mt 10,50, che è stato oggetto di condono edilizio L. n. 47/85, posto a soli mt 3 dal confine. Questo impone una distanza del realizzando fabbricato di mt 7,00 dal proprio confine interno atteso che per gli edifici di nuova costruzione devono esservi almeno 10 metri di distanza, così come anche prescritto dall’art. 9 D.M. n. 1444/1968. Ne consegue … che l’effettiva edificabilità dell’aria è solo di mq 232,00 e non di 313,33 per come accertato dall’Ufficio”; alla luce di tali circostanze deve ritenersi l’inidoneità dell’atto di comparazione ai fini della prova del valore commerciale dell’immobile in questione; inoltre, l’appellata , a fronte delle prove fornite dall’appellante, non ha dimostrato nel corso del giudizio la sussistenza di circostanze tali da rendere verosimile la propria valutazione ( ad esempio provando che l’acquirente del bene potesse utilizzare lo stesso, attraverso il cd. “coacervo delle aree”, per aumentare la volumetria edificabile di un proprio lotto).
Ne consegue che avendo l’appellante dimostrato la congruità del valore dichiarato nel relativo atto di compravendita dell’immobile in questione, l’appello deve essere accolto, con conseguente riforma della sentenza impugnata nella parte relativa al rigetto del ricorso di primo grado. […]
P.Q.M.
La Commissione accoglie l’appello e in riforma della sentenza impugnata nella parte relativa al rigetto del ricorso di primo grado, annulla l’avviso di rettifica e liquidazione Atto N. […].
Così deciso in Catanzaro il 19 luglio 2022
