Attraverso la registrazione, infatti, è possibile attribuire data certa all’atto (Circolare Agenzia delle Entrate n. 60/E del 2010), che tutela le parti in causa del contratto, per l’accordo raggiunto, ma soprattutto il locatore, che dichiarerà un minor reddito.
Si ricorda che l’articolo 19 del D.L. n. 133/14 esenta dall’assoggettamento a imposta di registro e da imposta di bollo le registrazioni di alcuni accordi contrattuali. Parliamo sia dei contratti di locazione ad uso abitativo (di cui all’articolo 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 e dei commi 3 e 5, della legge n. 431 del 1998, e successive modificazioni) sia dei contratti di locazione commerciali che non riguardano immobili abitativi.
Quando registrare la riduzione contrattuale
L’Agenzia delle Entrate al punto 1.21 “Sospensione versamenti dell’imposta di registro in sede di registrazione di un contratto di comodato o di locazione” della CIRCOLARE N. 8/E/2020 ha precisato che in seguito dell’entrata in vigore dell’articolo 62, comma 1, del Decreto 17 marzo 2020, n.18 (Cura Italia) «sono sospesi gli adempimenti tributari diversi dai versamenti e diversi dall’effettuazione delle ritenute alla fonte e delle trattenute relative all’addizionale regionale e comunale, che scadono nel periodo compreso tra l’8 marzo 2020 e il 31 maggio 2020». Pertanto, se il termine per effettuare la registrazione cade tra le date indicate, il contribuente può beneficiare della sospensione dei termini, con diritto di effettuare l’adempimento entro il 30 giugno 2020.
Pertanto la registrazione della riduzione dei canoni di locazione potrà essere effettuata, senza incorrere in sanzioni, entro il prossimo 30 giugno 2020.
Sospensione del contratto
Il conduttore che si trova in seria difficoltà, nel rispetto di quanto previsto dal codice, può richiedere al locatore la sospensione dei canoni sino a quando l’emergenza non sarà terminata (il pagamento dovrà avvenire al termine dell’emergenza).
La sopravvenuta e temporanea impossibilità di adempiere la prestazione, è prevista dall’art. 1256, comma 2 del c.c., previo accordo tra le parti.
Risoluzione del contratto
“Nei contratti a esecuzione continuata o periodica, ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall’articolo 1458“.
Il conduttore, qualora l’emergenza e le misure restrittive dovessero protrarsi e il pagamento dei canoni di locazione diventasse insostenibile, potrà richiedere la risoluzione dello stesso.
In caso di contenzioso, la verifica dell’eccessiva onerosità è rimessa alla valutazione del Giudice.
Pagamento parziale del canone e possibilità di recesso
L’art. 1464 del c.c. prevede che “quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale”.
Da una parte il conduttore corrisponde, per le sue possibilità, una parte del canone che il proprietario può decidere di accettare o può decidere di non accettare e di recedere dal contratto, nel caso in cui non ci sia interesse da parte sua di incassare parzialmente il canone stesso.
