Imu e Tasi al saldo entro il 18 dicembre

Scade lunedì 18.12.2017 (il 16 è sabato) il termine per pagare il saldo Imu e la Tasi 2017, da computare sulla base delle aliquote approvate dai Comuni e pubblicate sul sito del Dipartimento delle Finanze.

Saldo Imu: quali sono i soggetti obbligati 

Ha l’obbligo di pagare l’Imu chi ha la:

• proprietà piena di beni immobili (fabbricati, terreni agricoli, aree fabbricabili) siti in Italia e destinati a qualsiasi utilizzo;
• titolarità di diritti reali su tali beni, ossia abitazione, usufrutto, uso, enfiteusi e diritto di superficie;
• conduzione di immobili in locazione finanziaria (leasing); titolarità di immobili acquisita in regime di locazione finanziaria;
• concessione di immobili demaniali (ad esempio stabilimenti balneari).

Alle categorie menzionate si aggiunge l’assegnatario della casa coniugale, che diventa titolare del diritto di abitazione (solo ai fini Imu), nuova fattispecie di soggettività passiva introdotta dalla L. 44/2012. La L. 27.12.2013, n. 147 (Legge di Stabilità 2014) ha poi previsto l’esonero dall’Imu per la casa coniugale assegnata al coniuge, ma resta il dubbio applicativo in caso di possesso di terzi (si pensi all’immobile di proprietà del suocero concesso in comodato). L’ex casa coniugale è ora equiparata all’abitazione principale anche ai fini Tasi, che non è dovuta né dal proprietario né dal detentore.

Su cosa si paga l’imposta?

Il presupposto per il pagamento dell’Imu è il possesso degli «immobili», ove rientrano i fabbricati, le aree fabbricabili e i terreni agricoli secondo le definizioni di cui all’art. 2, D.Lgs. 30.12.1992, n. 504.

Quali immobili sono esenti?

Sono esenti dall’Imu le abitazioni principali delle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 e A/7, esonero che dal 2016 si estende anche alla Tasi.

Le abitazioni di lusso

Sono soggetti al pagamento dell’imposta le abitazioni di lusso (cat. A/1, A/8 e A/9).

L’abitazione principale

Per «abitazione principale» si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel Catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente.

Si tratta di una definizione più restrittiva rispetto all’Ici, dal momento che la «dimora» e la «residenza anagrafica» devono ora coesistere.

Inoltre deve trattarsi di «unica unità immobiliare», pertanto in caso di due abitazioni autonomamente accatastate, unitariamente adibite ad abitazione principale, solo una delle due può essere ritenuta esente, salvo che non si proceda alla fusione catastale dei due immobili.

Unione di fatto ai fini fiscali

L’unica eccezione è costituita dall’unione di fatto ai fini fiscali, quando la fusione è impedita dalla distinta titolarità delle due case: si pensi all’ipotesi in cui le due unità contigue siano una di proprietà del marito, l’altra di proprietà della moglie. In questo caso l’esonero scatta comunque se si procede all’accatastamento unitario ai soli fini fiscali, a condizione però che le due unità immobiliari contigue non abbiano autonomia funzionale e reddituale.

Le pertinenze

Sono esenti dall’Imu anche le pertinenze dell’abitazione principale, ma solo se classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in Catasto unitamente all’unità ad uso abitativo. Le pertinenze «eccedenti» pagano invece l’Imu e la Tasi applicando l’aliquota ordinaria.

Altri casi in cui non si applica l’IMU

Oltre all’abitazione principale, l’Imu non si applica anche nei seguenti casi di assimilazione legale:

• unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari; dal 2016 l’esonero è stato esteso alle unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in deroga al requisito della residenza anagrafica (art. 1, co. 15, L. 208/2015);
• fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali (social housing) come definiti dal D.M. 22.4.2008; per l’Ifel (fondazione Anci) l’esonero per gli alloggi sociali non si estende agli Iacp o agli altri enti di edilizia residenziale pubblica;
• casa coniugale assegnata al coniuge a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
• unico immobile, iscritto o iscrivibile nel Catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica.

Oltre alle fattispecie di assimilazione sopra descritte, che operano automaticamente, i Comuni hanno la facoltà di assimilare le abitazioni di anziani o disabili lungodegenti, non locate; è invece venuta meno, dal 2016, la possibilità di assimilare le abitazioni concesse in comodato a parenti di primo grado (genitori e figli), che si è trasformata in riduzione della base imponibile (si veda più avanti).

L’art. 9-bis, D.L. 28.3.2014, n. 47, conv. con modif. dalla L. 23.5.2014, n. 80, prevede dal 2015 l’equiparazione all’abitazione principale dell’unica unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero (Aire). L’esonero è tuttavia limitato ai residenti all’estero «già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza», per cui non accede al beneficio il pensionato che ad esempio risiede in Germania e percepisce una pensione italiana. Inoltre il beneficio non scatta in caso di locazione o concessione in comodato, situazione piuttosto diffusa in cui il soggetto Aire dà in uso a parenti l’unità in proprietà, anche per evitarne il degrado.

Categorie Catastali

I fabbricati costituiscono l’oggetto prevalente d’imposizione e sono suddivisi in categorie catastali, in funzione della tipologia, delle caratteristiche intrinseche e della redditività. Secondo la classificazione attuale i fabbricati sono suddivisi in:

• immobili a destinazione ordinaria (categorie A, B e C): abitazioni, alloggi collettivi e a destinazione commerciale;
• fabbricati a destinazione speciale (categoria D): attività industriali, alberghi, ospedali, istituti di credito, teatri, ecc.;
• fabbricati a destinazione particolare (categoria E): stazioni, distributori di carburanti, ecc.

Le diverse destinazione e categoria catastale si riflettono sull’applicazione e sul calcolo dell’Imu, da effettuarsi considerando i coefficienti moltiplicatori stabiliti dalla normativa. Non solo. I fabbricati di categoria D pagano l’imposta con aliquota standard non inferiore allo 0,76%, il cui gettito è riservato allo Stato, mentre i Comuni possono solo aumentare (non ridurre) sino a 0,3% l’aliquota per tali immobili: al fine di alleggerire il carico fiscale delle imprese è stata poi introdotta, per gli immobili strumentali, la deducibilità parziale dell’Imu (20% dal 2014) dal reddito d’impresa. I fabbricati di categoria E sono invece esenti dall’imposta per espressa previsione normativa.

Casi di imponibilità ridotta o di esonero dall’imposta

Occorre inoltre considerare i seguenti casi di imponibilità ridotta o di esonero dall’imposta:

• base imponibile con riduzione del 50% per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni; l’inagibilità o inabitabilità deve essere accertata dall’Ufficio tecnico comunale (Utc) con perizia a carico del proprietario oppure tramite dichiarazione sostitutiva ex D.P.R. 445/2000; viene inoltre reintrodotta la facoltà per i Comuni di disciplinare le caratteristiche di fatiscenza del fabbricato;
• base imponibile con riduzione del 50% per i fabbricati di interesse storico o artistico, individuati dall’art. 10, D.Lgs. 42/2004 (codice dei beni culturali e del paesaggio);
• base imponibile con riduzione del 50% per gli immobili dati in comodato d’uso a figli o genitori. Il beneficio si applica purché il contratto sia registrato e il comodante possieda un solo immobile in Italia, e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso Comune in cui è sito l’immobile concesso in comodato. Al contempo viene esteso detto beneficio anche al caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso Comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale (non di lusso). Si tratta di una nuova fattispecie agevolativa, introdotta dall’art. 1, co. 10, L. 208/2015, sulla quale sono sorti diversi dubbi applicativi oggetto di chiarimenti da parte del Mef (risposte a Telefisco 2016; R.M. n. 1/DF del 17.2.2016; Nota prot. 8876 del 8.4.2016; Nota prot. 27267 del 9.6.2016);
• imposta ridotta del 25% (si paga quindi il 75%) per gli immobili locati con contratti a canone concordato, nuova fattispecie agevolativa introdotta dall’art. 1, co. 53 e 54, L. 208/2015, che rinviano genericamente alla L. 431/1998, quindi tutti gli immobili locati a canone concordato pagano l’Imu e la Tasi al 75%, anche se non ubicati in Comuni ad alta densità abitativa; la riduzione del 25% si applica sull’imposta calcolata considerando l’aliquota deliberata dal Comune per i canoni concordati oppure, in assenza di aliquota specifica, quella che il Comune ha stabilito per gli immobili locati o, se manca anche questa, l’aliquota «ordinaria» prevista dal Comune per i casi residuali; con Nota 9.6.2016, prot. 27267 il Dipartimento delle Finanze ha chiarito che la riduzione del 25% prevista per gli immobili locati a canone concordato comprende anche le pertinenze;
• detrazione di 200 euro per le case popolari (Iacp o altri enti di edilizia residenziale pubblica: Ater, Aler, ecc.);
• esenzione per i fabbricati «merce», cioè costruiti e destinati alla vendita;
• esenzione per i fabbricati rurali strumentali, cioè per quelli che risultano accatastati in D/10 e per quelli di diversa categoria catastale con specifica «annotazione»;
• esenzione per i fabbricati di enti pubblici adibiti ad attività istituzionale e per le altre fattispecie previste dall’art. 7, D. Lgs. 504/1992 (fabbricati per uso culturale, religioso, della Santa Sede, di Stati esteri, per scopi non commerciali, ecc.).

Aree Edificabili

Dopo i fabbricati, la seconda categoria di fattispecie imponibile ai fini Imu è costituita dall’area edificabile cioè dall’«area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità» (art. 2, D.Lgs. 504/1992). È stato successivamente chiarito che è sufficiente la mera adozione da parte del Comune dello strumento urbanistico generale, a prescindere dall’adozione degli strumenti attuativi. Semmai la questione si pone in ordine alla determinazione del valore venale in comune commercio, che costituisce il parametro di riferimento per il calcolo dell’imposta, diversamente dai fabbricati che invece considerano la rendita catastale. Riveste pertanto particolare importanza la determinazione periodica dei valori delle aree fabbricabili, che i Comuni possono approvare con apposita delibera anche al fine di inibire all’ente l’attività di accertamento nei confronti dei contribuenti che si attengono a tali valori.

Per finzione giuridica non sono considerati fabbricabili i terreni posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti alla previdenza agricola, sui quali persiste l’utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, silvicoltura, funghicoltura, allevamento animali.

Un’altra finzione giuridica opera dal punto di vista impositivo durante la fase di trasformazione dell’area (costruzione, demolizione, restauro, ristrutturazione, ecc.), che resta «fabbricabile», per cui non si computa il valore del fabbricato in corso d’opera. Il manufatto diventa «fabbricato» solo a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione (ovvero dalla data in cui è utilizzato, se antecedente).

Terreni Agricoli

La terza categoria di fattispecie imponibile ai fini Imu è costituita dai terreni agricoli. La disciplina è nuovamente cambiata dall’anno scorso e prevede ora l’esonero dei terreni agricoli:

• posseduti e condotti da coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali di cui all’art. 1, D.Lgs. 99/2004, iscritti nella previdenza agricola (Cd e Iap), indipendentemente dalla loro ubicazione;
• ubicati nelle isole minori, già contemplati nell’art. 1, co. 1, lett. a-bis), D.L. 4/2015; al riguardo occorre considerare l’integrazione prevista dall’art. 1, co. 238, della stessa L. 208/2015 (Isola del lago d’Iseo);
• a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile, già esenti in virtù dell’art. 1, co. 4, D.L. 4/2015.

Viene inoltre ripristinato il criterio contenuto nella Circolare n. 9 del 1993 per i terreni montani ed eliminate le disposizioni che riservano ai Cd e agli Iap un particolare trattamento di favore nella determinazione dell’Imu, vale a dire il moltiplicatore ridotto (75) e la cosiddetta franchigia (riduzioni a scaglioni).

In sostanza tutti i terreni posseduti e condotti da IAP e CD sono esenti, indipendentemente dalla loro ubicazione. Gli altri soggetti continuano invece a pagare l’Imu, utilizzando il coefficiente 135, ad eccezione dei terreni montani (indicati nella Circolare 9/93) o ubicati nelle isole minori ovvero a proprietà collettiva.

Tasi: complementarietà e differenze con l’Imu

Prima di effettuare il calcolo dell’acconto Tasi occorre esaminare le delibere pubblicate sul sito del Dipartimento delle Finanze (l’unico canale ufficiale), poiché la L. 11.12.2016, n. 232 (Legge di Bilancio 2017) consente ai Comuni che hanno deliberato la maggiorazione dello 0,8 per mille nel 2016 di mantenere la stessa anche per il 2017 con espressa delibera di consiglio comunale.

L’esame delle delibere comunali potrebbe non essere sufficiente per capire se si dovrà pagare e poi con quale aliquota effettuare il calcolo dell’importo dovuto. Sarebbe quindi opportuno leggere le istruzioni che i Comuni solitamente inseriscono nei propri siti Internet.

Solo dopo aver accertato di essere tenuti a pagare il tributo è possibile passare alla successiva fase di calcolo, che potrebbe risultare complessa per via di molteplici variabili (aliquote selettive, riduzioni, detrazioni) e diversi dubbi interpretativi, considerato peraltro che la Tasi non sempre si somma sulle medesime fattispecie Imu.

L’Imu e la Tasi sono due tributi con diversi elementi di vicinanza: stessa base imponibile (rendita catastale per i fabbricati, valore venale per le aree edificabili), stessa definizione di abitazione principale e aree edificabili, stessi termini per il versamento di acconto e saldo (16 giugno e 16 dicembre) e medesimo canale di versamento (F24).

Non mancano però le differenze, non solo dal punto di vista applicativo (in particolare la Tasi viene ripartita tra possessore e occupante), ma anche con riferimento alle riduzioni ed esenzioni, non sempre coincidenti.

Fino al 2015 le abitazioni principali e fattispecie assimilate erano esonerate dall’Imu (tranne quelle di lusso) ma pagavano la Tasi, mentre dal 2016 l’esonero vale per entrambi i tributi.

Anche il comparto agricolo è trattato diversamente: i terreni non sono imponibili ai fini Tasi, mentre pagano l’Imu (con coefficiente 135) i soggetti che non rientrano nella categoria Iap o Cd, ad eccezione dei terreni montani (indicati nella Circolare 9/93) o ubicati nelle isole minori ovvero a proprietà collettiva; i fabbricati rurali strumentali sono esenti dall’Imu, ma pagano la Tasi seppure in misura ridotta con aliquota massima dell’1 per mille.

Inoltre i fabbricati «merce» sono esenti dall’Imu, mentre pagano la Tasi con aliquota agevolata al massimo del 2,5 per mille (art. 1, co. 14, L. 208/2015).

Le fattispecie di esonero derivanti dalla disciplina Ici (immobili pubblici, fabbricati ad uso culturale, religioso, immobili degli enti non commerciali, ecc.) sono invece sostanzialmente identiche, ad eccezione dei rifugi alpini non custoditi e dei bivacchi (esenti dalla Tasi ma non dall’Imu).

Calcolo e versamento dell’Imu e della Tasi

Dopo aver verificato la disciplina applicabile alle singole fattispecie (non sempre sovrapponibili tra Imu e Tasi, anzi con diverse variabili), la procedura di calcolo e di versamento è invece sostanzialmente identica.

Si parte dall’individuazione della base imponibile, costituita dal valore degli immobili (calcolato a seconda della diversa tipologia), che per i fabbricati accatastati si determina considerando la rendita catastale rivalutata del 5% (rendita x 1,05), mentre per i terreni agricoli (imponibili solo ai fini Imu, ad eccezione delle fattispecie esenti) si considera il reddito dominicale rivalutato del 25% (reddito x 1,25).

A questo punto entrano in gioco i nuovi moltiplicatori, distinti per categoria catastale, che sono mediamente aumentati del 60% rispetto a quelli fissati dalla disciplina Ici.

Ottenuto il valore degli immobili, va quindi effettuato il calcolo dell’imposta, applicando l’aliquota determinata dal Comune con apposita delibera, consultabile sul sito del Dipartimento delle Finanze. Ottenuto l’importo complessivo del 2017, calcolato con le nuove aliquote (pubblicate sul sito del Mef), occorre poi detrarre quanto già versato in acconto entro il 16 giugno: la differenza è il saldo 2017 che dovrà essere versato entro il 18 dicembre 2017. Quest’anno il 16 dicembre cade di sabato, per cui il versamento del saldo deve essere rinviato al primo giorno lavorativo successivo, cioè a lunedì 18.12.2017, per effetto dell’art. 7, co. 1, lett. h), D.L. 13.5.2011, n. 70, conv. con modif. dalla L. 12.7.2011, n. 106.

Si evidenzia che in caso di comproprietà, l’imposta va versata da ciascun contitolare in base alle quote di possesso, anche se molti enti consentono di effettuare il versamento cumulativo da parte di uno di essi.

Nel caso invece di possesso iniziato o cessato in corso d’anno, l’imposta va calcolata in base al periodo di possesso, conteggiando per intero il mese nel quale il possesso si è protratto per almeno 15 giorni (regola dei 15 giorni equivalenti ad un mese: art. 9, co. 2, D.Lgs. 23/2011). Ad esempio, in caso di acquisto di immobile con rogito effettuato il 14.7.2017, l’imposta sarà calcolata per i mesi che vanno da luglio a dicembre, versando i 6/12 del tributo a dicembre 2017.

Occorre inoltre considerare l’importo minimo esigibile, al di sotto del quale non si effettua alcun versamento: il minimo è pari a 12 euro, in assenza di diverso importo stabilito dal singolo Comune. La soglia minima riguarda comunque l’importo annuale da versare e non la singola rata, che può quindi risultare di importo inferiore. In ogni caso l’importo minimo non può essere considerato una franchigia. Ad esempio, se l’imposta annuale è pari a 20 euro, il contribuente non versa l’acconto di 10 euro a giugno (in quanto inferiore al minimo di 12 euro), ma dovrà versare l’intero importo (20 euro) a dicembre.

Va infine applicata la regola dell’arrotondamento all’euro per difetto se la frazione e inferiore o uguale a 49 centesimi, ovvero per eccesso se superiore a detto importo (art. 1, co. 166, L. 296/2006, C.M. 3/DF/2012). L’arrotondamento deve essere effettuato per ciascun rigo del Mod. F24 e del bollettino, poiché a ciascuna tipologia di immobile è associato un differente codice tributo (C.M. 3/DF/2012).

Il canale esclusivo di versamento dell’Imu e della Tasi è costituito dal Mod. F24 (si veda la Tabella n. 1 per i relativi codici tributo), oppure dall’apposito bollettino postale centralizzato (conto corrente unico nazionale): quest’ultimo può essere utilizzato solo se si tratta di immobili situati nello stesso Comune.

Alcuni esempi di calcolo Imu-Tasi

Abitazione secondaria

Un contribuente possiede al 100% un’abitazione, che utilizza saltuariamente, accatastata con categoria A/2, con una pertinenza di categoria C/6, ubicata in un Comune diverso dall’abitazione principale (esente), con rendita catastale complessiva di 830,56 euro.

Il Comune applica, per la categoria «altri fabbricati», un’aliquota Imu dello 0,94% e un’aliquota Tasi dello 0,12%.

Base imponibile per entrambi i tributi = euro 830,56 x 1,05 x 160 = euro 139.534,08.

• Imu = euro 139.534,08 x 0,94% = euro 1.311,62 (annuale) à saldo euro 656,00 (codice 3918).
• Tasi = euro 139.534,08 x 0,12% = euro 167,44 (annuale) à saldo euro 84,00 (codice 3961).

Terreno agricolo

Un contribuente, non coltivatore diretto o Iap, possiede un terreno agricolo con reddito dominicale di euro 70,25.

Il Comune applica, per la categoria «terreni», l’aliquota Imu del 1,06%.

Base imponibile Imu = euro 70,25 x 1,25 x 135 = euro 11.854,69.

• Imu = euro 11.854,69 x 1,06% = euro 125,66 (annuale) à saldo euro 63,00 (codice 3914).
• Tasi = i terreni non rientrano nell’ambito di applicazione del tributo.

Ufficio

Un contribuente possiede un’unità immobiliare adibita ad ufficio (cat. A/10) con rendita catastale di euro 678,40.

Il Comune applica, per la categoria «altri fabbricati», l’aliquota Imu dello 0,94% e l’aliquota Tasi dello 0,12%.

Base imponibile per entrambi i tributi = euro 678,40 x 1,05 x 80 = euro 56.985,60.

• Imu = euro 56.985,60 x 0,94% = euro 535,66 (annuale) à saldo euro 268,00 (codice 3918).
• Tasi = euro 56.985,60 x 0,12% = euro 68,38 (annuale) à saldo euro 34,00 (codice 3961).

Attività produttiva

Un contribuente è proprietario di un immobile adibito ad attività industriale (cat. D/7) con rendita catastale di euro 4.256 euro.

Il Comune applica per gli immobili di categoria D un’aliquota Imu dello 0,81% e un’aliquota Tasi dello 0,1%.

Base imponibile per entrambi i tributi = euro 4.256 x 1,05 x 65 = euro 290.472.

• Imu (quota Stato) = euro 290.472 x 0,76% = euro 2.207,59 (annuale) à saldo euro 1.104,00 (codice 3925).
• Imu (quota Comune) = euro 290.472 x 0,05% = euro 145,24 (annuale) à saldo euro 73,00 (codice 3930).
• Tasi = euro 290.472 x 0,1% = euro 290,47 (annuale) à saldo euro 145,00 (codice 3961).