Disciplina delle “locazioni brevi”

L’art. 4 del DL 50/2017 prevede una specifica disciplina fiscale per le “locazioni brevi”, definite come i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia del locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori del regime di impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.

Ambito oggettivo

Affinché la nuova disciplina possa trovare applicazione, è necessario che si tratti di contratti di locazione:

• aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo;
• di durata non superiore a 30 giorni.

Viene precisato che nel campo di applicazione della norma rientrano anche le locazioni che prevedono la prestazione di servizi accessori di fornitura di bian­cheria e di pulizia dei locali.

Ambito soggettivo

Inoltre, occorre che si tratti di contratti di locazione stipulati:

• da persone fisiche;
• al di fuori dal regime di impresa.

Viene precisato che rientrano nell’ambito di applicazione della nuova disciplina non solo i contratti di locazione stipulati “direttamente” da tali soggetti, bensì anche i contratti di locazione stipulati “tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online”.

Servizi accessori

La precisazione relativa alle locazioni che prevedono la prestazione di servizi accessori di fornitura di biancheria e di pulizia del locali è destinata ad incidere sull’ambito soggettivo della disposizione più che sull’ambito oggettivo. Infatti, la presenza di servizi accessori alla locazione, in linea di principio, è un elemento che va considerato al fine di includere la locazione nell’ambito del reddito di impresa. La norma intende, quindi, precisare che la mera presenza di servizi accessori di fornitura di biancheria o di pulizia dei locali non è, di per sé, sufficiente ad attrarre la locazione nell’ambito del reddito di impresa. Resta fermo, tuttavia, che, ove il locatore agisca in modo professionale, per il numero delle locazioni poste in essere o per le modalità con cui esse vengono fornite, si rientra nel reddito di impresa e non può trovare applicazione, quindi, la nuova disciplina.

Intermediazione immobiliare tramite portali online

Per espressa previsione, la nuova disciplina coinvolge:

• non solo le locazioni poste in essere direttamente tra locatore e condut­tore;
• ma anche i contratti nella cui stipula interviene un intermediario immo­biliare, anche ove esso operi “attraverso la gestione di portali online”.

La precisazione relativa alla gestione di portali online dovrebbe essere rivolta a far ricadere nell’ambito di applicazione della norma soggetti come, ad esempio, la nota piattaforma Airbnb. Tuttavia, il riferimento formale ai “soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare”, non essendo unito ad una precisa definizione di tali soggetti, potrebbe comportare qualche criticità nei limiti in cui taluni dei portali che prestano servizi di questo tipo si qualificano come meri fornitori di servizi web e non come “intermediari immobiliari”.

Cedolare secca

L’art. 4 del DL 50/2017 dispone che possano applicarsi le norme sulla cedolare secca, di cui all’art. 3 del DLgs. 14.3.2011 n. 23, ai:

• redditi derivanti da contratti di locazione breve (come sopra definiti), stipu­lati a partire dall’1.6.2017;
• corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione, stipulati alle condizioni in presenza delle quali si configura una “locazione breve”;
• corrispettivi lordi derivanti dai contratti a titolo oneroso conclusi dal como­datario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi, stipu­lati alle condizioni in presenza delle quali si configura una “locazione breve”.

La prima parte della norma non ha tuttavia carattere innovativo; infatti, come espressamente sancito dall’art. 3 co. 2 del DLgs. 23/2011, la “cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione”, e quindi, per i contratti aventi durata non superiore a 30 giorni nell’anno.

Invece, configura una novità l’applicabilità della cedolare secca ai redditi deri­vanti dal contratto di sublocazione. Tali contratti, infatti, generano redditi diversi, esclusi, quindi, dalla cedolare secca (atteso che essa trova applicazione solo ai redditi fondiari). Con l’intervento del DL 50/2017, anche tali contratti ed i redditi da essi derivanti possono accedere all’imposizione sostitutiva.

Obblighi di comunicazione a carico dell’intermediario

La nuova norma dispone due specifici obblighi in capo ai “soggetti che eserci­tano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online”:

• un obbligo di comunicazione specificamente sanzionato;
• un obbligo di ritenuta sui canoni o corrispettivi incassati.

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attra­verso la gestione di portali online, “mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”, devono trasmettere i dati relativi ai contratti di locazione, di sublocazione e di comodato conclusi per il loro tramite.

Pertanto, gli “intermediari” che mettono in contatto conduttore e locatore, anche mediante la gestione di portali online, dovranno comunicare i dati relativi ai contratti di locazione breve stipulati grazie al loro intervento.

L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi a tali contratti è punita con la sanzione:

• da 250,00 a 2.000,00 euro (art. 11 co. 1 del DLgs. 18.12.97 n. 471);
• oppure da 125,00 a 1.000,00 euro, se la trasmissione è effettuata entro i 15 giorni successivi alla scadenza, ovvero se, nello stesso termine, viene effettuata la trasmissione corretta dei dati.

Obbligo di ritenuta

Al fine di “assicurare il contrasto all’evasione fiscale”, viene previsto che i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione, comodato e sublocazione di cui sopra:

• operano, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21% sull’am­montare dei canoni e corrispettivi, all’atto dell’accredito;
• provvedono al relativo versamento e alla relativa certificazione.

Nel caso in cui:

• sia stata espressa l’opzione per la cedolare secca, la ritenuta si intende operata a titolo di imposta sostitutiva;
• non sia stata espressa l’opzione per la cedolare secca, la ritenuta si intende operata a titolo di acconto delle imposte sui redditi dovute.

Provvedimento attuativo

Con un successivo provvedimento dell’Agenzia delle Entrate saranno stabilite le disposizioni di attuazione della nuova disciplina, incluse quelle relative alla trasmissione e conservazione dei dati da parte dell’intermediario.

Convenzioni con l’Agenzia delle Entrate

Viene infine previsto che l’Agenzia delle Entrate stipuli convenzioni con i soggetti che utilizzano in Italia i marchi di portali di intermediazione online, al fine di definire le modalità di collaborazione per il monitoraggio delle locazioni concluse attraverso l’intermediazione dei medesimi portali.

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