On line il Vademecum dell’Agenzia delle entrate che spiega i vari step da seguire per concludere l’acquisto di un immobile a destinazione abitativa. La guida descrive le principali regole da osservare quando si compra una casa, in modo da poter fruire di tutti i benefici previsti dalla legge, incluso le agevolazioni legate alla prima abitazione.
Questi gli step consigliati dall’Agenzia
1. L’ispezione ipotecaria
Prima di procedere all’acquisto di una casa, è bene ottenere più informazioni possibili sull’immobile, verificando la situazione catastale e ipotecaria del bene.
L’Agenzia mette a disposizione dei cittadini alcuni servizi come l’ispezione ipotecaria, che consente di individuare il proprietario dell’immobile e di controllare se ci sono ipoteche o pendenze, anche giudiziarie.
| Come effettuare una ispezione ipotecaria? ne abbiamo parlato in questo articolo |
2. Stipula del contratto preliminare
Una volta accertato che l’immobile è libero da vincoli, è preferibile procedere alla stipula di un contratto preliminare, ovvero l’accordo tra venditore e compratore a stipulare il successivo e definitivo contratto di compravendita.
2.1. Come viene redatto il preliminare?
Il preliminare deve essere redatto in forma scritta (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico) e registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione, pagando l’imposta di registro di 200 euro, è l’imposta di bollo (€ 16 ogni 4 facciate).
3. Il calcolo delle imposte
Quando si acquista una casa, le imposte da pagare variano a seconda che il venditore sia un privato o un’impresa e l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici “prima casa”.
Se il venditore è un privato o un’impresa, con vendita esente da IVA, l’acquirente dovrà pagare l’imposta di registro nella misura proporzionale del 9%, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale nella misura fissa di 50 euro.
In caso contrario, chi acquista sarà tenuto a versare l’IVA al 10% cui si aggiungono le imposte di registro, ipotecaria e catastale, ciascuna per l’importo di 200 euro.
4. Le agevolazioni “prima casa”
4.1. Il beneficio legato all’acquisto della prima abitazione
Nel caso del venditore privato o dell’impresa esente da IVA, saranno dovute l’imposta di registro proporzionale nella misura del 2%, l’imposta ipotecaria e quella catastale nella misura fissa di 50 euro.
4.2. Vendita soggetta ad Iva
Se la vendita è soggetta ad IVA, sono dovute l’imposta di registro, quella ipotecaria e quella catastale nella misura fissa di 200 euro, oltre all’IVA ridotta al 4%.
5. Quando si ha già una “prima casa”
Anche il contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa può avvalersi del beneficio fiscale, a condizione però che la casa posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.
5.1. La perdita delle agevolazioni
Se la vendita non avviene, si perdono le agevolazioni usufruite per l’acquisto del nuovo immobile e, oltre alla maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%.
6. Credito d’imposta per il riacquisto della prima casa
Inoltre, chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’IVA pagata per il primo acquisto agevolato.
6.1. Il credito spetta anche se l’acquisto avviene prima della vendita dell’immobile posseduto
