Imu e Tasi: saldo entro il 16 dicembre

Il prossimo 16 dicembre scade il termine per pagare il saldo Imu e Tasi 2016, da calcolare sulla base delle aliquote approvate dai Comuni e pubblicate sul sito del Dipartimento delle Finanze.

Imu

Presupposti

I presupposti che fanno sorgere l’obbligo di pagare l’Imu ricalcano sostanzialmente la normativa Ici e sono i seguenti:

• la piena proprietà di beni immobili (fabbricati, terreni agricoli, aree fabbricabili) siti in Italia e destinati a qualsiasi utilizzo;
• titolarità di diritti reali su tali beni, ossia abitazione, usufrutto, uso, enfiteusi e diritto di superficie;
• conduzione di immobili in locazione finanziaria (leasing); titolarità di immobili acquisita in regime di locazione finanziaria;
• concessione immobili demaniali (ad esempio stabilimenti balneari).

Soggetti passivi

I soggetti passivi sono, quindi, i proprietari degli immobili, i titolari dei diritti reali di godimento, i locatari finanziari e i concessionari dei beni del demanio.

Esenzione Imu

Sono esenti dall’Imu le abitazioni principali delle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 e A/7, esonero che da quest’anno si estende anche alla Tasi.

Pagano l’imposta, invece, le abitazioni di lusso (cat. A/1, A/8 e A/9), applicando l’aliquota stabilita dall’ente e la detrazione fissa di 200 euro.

Abitazione principale

Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente.

Le pertinenze

Sono esenti dall’Imu anche le pertinenze dell’abitazione principale, ma solo se classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo.

Altre esenzioni Imu

Oltre all’abitazione principale, l’Imu non si applica:

• alle unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari; dal 2016 l’esonero è stato esteso alle unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in deroga al requisito della residenza anagrafica (art. 1, co. 15, L. 208/2015);
• ai fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali (social housing) come definiti dal D.M. 22.4.2008 (gli Iacp continuano invece a pagare l’imposta con la detrazione di 200 euro);
• alla casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
• a un unico immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e a quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco, e dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica.

Abitazioni di anziani e disabili lungodegenti

Oltre alle fattispecie di assimilazione sopra descritte, i Comuni hanno la facoltà di assimilare le abitazioni di anziani o disabili lungodegenti, non locate; è invece venuta meno, dal 2016, la possibilità di assimilare le abitazioni concesse in comodato a parenti di 1° grado (genitori e figli) che si è trasformata in riduzione della base imponibile (si veda più avanti).

Cittadini Aire

L’art. 9-bis, D.L. 47/2014, conv. con modif. dalla L. 80/2014 prevede dal 2015 l’equiparazione all’abitazione principale dell’unica unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero (Aire).

L’esonero è tuttavia limitato ai residenti all’estero già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza e non scatta in caso di locazione o concessione in comodato (RR.MM. 26.6.2015, n. 6/DF e 5.11.2015, n. 10/DF, nonché alle indicazioni fornite dall’Ifel con nota del 15.7.2015 e con il dossier bilancio 2015 del 20.10.2015).

Le categorie catastali

I fabbricati sono suddivisi in categorie catastali, in funzione della tipologia, delle caratteristiche intrinseche e della redditività. Secondo la classificazione attuale i fabbricati sono suddivisi in:

• immobili a destinazione ordinaria (categorie A, B e C): abitazioni, alloggi collettivi e a destinazione commerciale;
• fabbricati a destinazione speciale (categoria D): attività industriali, alberghi, ospedali, istituti di credito, teatri, ecc.;
• fabbricati a destinazione particolare (categoria E): stazioni, distributori di carburanti, ecc.

In base alla diversa destinazione e la categoria catastale, cambia la modalità di calcolo dell’Imu.

Imponibilità ridotta

Fabbricati inagibili o inabitabili

La norma prevede la riduzione del 50% della base imponibile per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni.

L’inagibilità o inabitabilità deve essere accertata dall’ufficio tecnico comunale (Utc) con perizia a carico del proprietario oppure tramite dichiarazione sostitutiva ex D.P.R. 445/2000.

Fabbricati di interesse storico o artistico

Per i fabbricati di interesse storico o artistico, individuati dall’art. 10, D.Lgs. 42/2004 (codice dei beni culturali e del paesaggio) la norma prevede una riduzione della base imponibile del 50%.

Comodato d’uso a figlio o genitori

Per gli immobili dati in comodato d’uso a figli o genitori, se il contratto è registrato e il comodante possiede un solo immobile in Italia, e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è sito l’immobile concesso in comodato, la base imponibile è ridotta del 50%. 

Tale beneficio è stato esteso anche al caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale (non di lusso).

Si tratta di una nuova fattispecie agevolativa, introdotta dall’art. 1, co. 10, L. 208/2015, sulla quale sono sorti diversi dubbi applicativi oggetto di chiarimenti da parte del Mef (risposte a Telefisco 2016, R.M. 17.2.2016, n. 1/DF, nota prot. 8876 del 8.4.2016, nota prot. 27267 del 9.6.2016).

Immobili locati con canone concordato

Per gli immobili locati con contratti a canone concordato, è stata introdotta una nuova fattispecie agevolativa (co. 53 e 54 dell’art. 1, L. 208/2015 che rinviano genericamente alla L. 431/1998) è stata prevista un’imposta ridotta del 25% (si paga quindi il 75%) anche se non ubicati in Comuni ad alta densità abitativa.

La riduzione del 25% si applica sull’imposta calcolata considerando l’aliquota deliberata dal Comune per i canoni concordati oppure, in assenza di aliquota specifica, quella che il Comune ha stabilito per gli immobili locati o, se manca anche questa, l’aliquota «ordinaria» prevista dal Comune per i casi residuali.

Detrazioni ed Esenzioni

La norma prevede una detrazione di 200 euro per le case popolari (Iacp o altri enti di edilizia residenziale pubblica: Ater, Aler, ecc.), l’esenzione per i fabbricati «merce», cioè costruiti e destinati alla vendita e l’esenzione per i fabbricati rurali strumentali, cioè per quelli che risultano accatastati in D/10 e per quelli di diversa categoria catastale con specifica «annotazione».

Enti pubblici

I fabbricati di enti pubblici adibiti ad attività istituzionale e per le altre fattispecie previste dall’art. 7, D.Lgs. 504/1992 (fabbricati per uso culturale, religioso, della Santa Sede, di Stati esteri, per scopi non commerciali, ecc.) godono dell’esenzione d’imposta.

Aree fabbricabili

Oltre ai fabbricati, anche le area edificabili, cioè le «area utilizzabili a scopo edificatorio in base agli strumenti generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità» (art. 2, D.Lgs. 504/1992), sono soggette all’imposta.

Valore venale

Il parametro di riferimento per il calcolo dell’imposta, per i terreni edificabili, diversamente dai fabbricati che considerano la rendita catastale, è il valore venale in comune commercio.

Delibere comunali

Ai fini del corretto calcolo delle aree fabbricabili, riveste particolare importanza, la verifica del valore adottato dal Comune con apposita delibera.

Coltivatori diretti e Iap

Non sono considerati fabbricabili i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali, iscritti alla previdenza agricola, sui quali persiste l’utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, silvicoltura, funghicoltura, allevamento animali.

Terreni in fase di trasformazione

Durante la fase di trasformazione dell’area (costruzione, demolizione, restauro, ristrutturazione, ecc.), il terreno rimane «fabbricabile», si computa, pertanto, il valore del fabbricato in corso d’opera.

Il manufatto diventa «fabbricato» solo a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione (ovvero dalla data in cui è utilizzato, se antecedente).

Terreni Agricoli

La terza categoria di fattispecie imponibile ai fini Imu è costituita dai terreni agricoli, che dal 2016 sono esonerati se:

• posseduti e condotti da coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali di cui all’art. 1, D.Lgs. 99/2004, iscritti nella previdenza agricola (CD e IAP), indipendentemente dalla loro ubicazione;
• ubicati nelle isole minori, già contemplati nell’art. 1, co. 1, lett. a-bis), D.L. 4/2015; al riguardo occorre considerare l’integrazione prevista dal co. 238 dell’art. 1, L. 208/2015 (Isola del lago d’Iseo);
• a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile, già esenti in virtù dell’art. 1, co. 4, D.L. 4/2015.

Terreni montani

A partire dal 2016, tutti i terreni posseduti e condotti da IAP e CD sono esenti, indipendentemente dalla loro ubicazione.

Gli altri soggetti continuano invece a pagare l’Imu, utilizzando il coefficiente 135, ad eccezione dei terreni montani (indicati nella C.M. 9/1993) o ubicati nelle isole minori ovvero a proprietà collettiva.

La Tasi

Il presupposto impositivo della TASI è il possesso o la detenzione, a qualsiasi titolo, di fabbricati e di aree edificabili, ad eccezione, in ogni caso, dei terreni agricoli e dell’abitazione principale, come definiti ai sensi dell’imposta municipale propria di cui all’articolo 13, comma 2, del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, escluse quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Comunanze con l’Imu

L’Imu e la Tasi sono due tributi con diversi elementi di vicinanza: stessa base imponibile (rendita catastale per i fabbricati, valore venale per le aree edificabili), stessa definizione di abitazione principale e aree edificabili, stessi termini per il versamento di acconto e saldo (16 giugno e 16 dicembre) e medesimo canale di versamento (F24).

Non mancano però le differenze, non solo dal punto di vista applicativo (in particolare la Tasi viene ripartita tra possessore e occupante), ma anche con riferimento alle riduzioni e alle esenzioni, non sempre coincidenti.

Calcolo e versamento dell’Imu e della Tasi

La procedura di calcolo e di versamento, dell’Imu e della Tasi, è sostanzialmente identica.

Individuazione base imponibile

La base imponibile è costituita dal valore degli immobili (calcolato a seconda della diversa tipologia), che per i fabbricati accatastati si determina prendendo la rendita catastale rivalutata del 5% (rendita x 1,05), mentre per i terreni agricoli (imponibili solo ai fini Imu) si prende il reddito dominicale rivalutato del 25% (reddito x 1,25).

Moltiplicatori

La base imponibile così ottenuta va moltiplicata per i coefficienti moltiplicatori, che a seconda della categoria catastale sono pari a:

• 160 per la categoria A (escluso A/10) e C/2, C/6 e C/7 (abitazioni e pertinenze);
• 140 per la categoria B  (caserme, comunità, edifici pubblici) e le categorie C/3, C/4, C/5 (laboratori artigianali);
• 80 per le categorie A/10 e D/5 (uffici e istituti finanziari);
• 65 per la categoria D (edifici industriali e commerciali) escluso D/5; 55 per la categoria C/1 (negozi), ecc.

Aliquota Imu

Il risultato della moltiplicazione della base imponibile per il moltiplicatore, va moltiplicato per l’aliquota determinata dal Comune, in base alla delibera adottata e consultabile sul sito del Dipartimento delle Finanze.

Detrazione acconto

Ottenuto l’importo complessivo del 2016, calcolato con le nuove aliquote (pubblicate sul sito del Mef), occorre detrarre quanto già versato in acconto entro il 16 giugno, il risultato che si ottiene per differenza è l’importo a saldo 2016 che dovrà essere versato entro il 16.12.2016.

Come versare l’imposta

L’imposta può essere versata alternativamente mediante l’utilizzo del modello F24 oppure dall’apposito bollettino postale centralizzato (conto corrente unico nazionale).

CODICI TRIBUTO IMU – TASI