EDILIZIA – COSTRUZIONE DI FABBRICATI – L’APPLICAZIONE DELL’IVA – IMPOSTA DI REGISTRO

Dopo le continue e confusionarie modifiche normative al regime iva in edilizia, è sempre più difficile stabilire, all’atto dell’emissione della fattura, l’iva da applicare (4, 10, 22 o Reverse Charge). Con questa monografica affronteremo l’iva e registro per la Costruzione di fabbricati.

1. COSTRUZIONE DI FABBRICATI

1.1 CASE DI ABITAZIONE NON “DI LUSSO” – Iva

Dal 13 dicembre 2014 con l’entrata in vigore dell’art. 33 co. 1 del DLgs. 21.11.2014 n. 175, alle prestazioni di servizi, dipendenti da contratto di appalto, per la costruzione di case diverse da quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 si applica l’aliquota IVA agevolata:

• del 4%, se il cessionario è in possesso dei requisiti per l’agevolazione “prima casa”, ai sensi del combinato disposto del n. 21 e del n. 39 della Tabella A, Parte II, allegata al DPR 633/72;
• del 10%, se il cessionario non è in possesso dei requisiti per l’agevolazione “prima casa”, ai sensi del n. 127 quaterdecies della Tabella A, Parte III, allegata al DPR 633/72.

Il “vecchio” riferimento di abitazioni “non di lusso” e stato quindi sostituito dalla classificazione catastale.

1.2 CASE DI ABITAZIONE NON “DI LUSSO” – Registro

Dal 1/1/2014, con l’entrata in vigore del DLgs. 14.3.2011 n. 23, gli immobili abitativi rientranti nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11, possono applicare l’imposta di registro con l’aliquota del 2%. 

Restano pertanto esclusi dall’agevolazione gli immobili abitativi accatastati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

1.3 FABBRICATI “TUPINI”

Alle prestazioni di servizi, dipendenti da contratti di appalto, relative alla costruzione di “fabbricati o porzioni di fabbricato, diversi dalle predette case di abitazione” c.d. “Tupini” si applica:

• l’aliquota del 4% se la cessione è effettuata nei confronti dei soggetti che svolgono l’attività di costruzione di immobili per la successiva rivendita;
• l’aliquota del 10%, nei confronti di altri soggetti, i quali non si avvalgono delle agevolazioni “prima casa” (aliquota IVA del 10%).

I fabbricati cosiddetti “Tupini” sono in sostanza, le case di abitazione, anche comprendenti uffici e negozi, che non abbiano il carattere “di lusso”, e rispettano entrambe le seguenti condizione:

• più del 50% della superficie totale dei piani sopra terra sia destinata ad abitazione;
• non più del 25% della superficie totale dei piani sopra terra sia destinata a negozi.

Dal 13.12.2014, l’aliquota IVA del 10% trova applicazione, a norma del n. 127-quaterdecies della Tabella A, Parte III, allegata al DPR 633/72, alle prestazioni di costruzione di fabbricati o porzioni di fabbricati “Tupini”, diversi da quelli classificati catastalmente in categorie catastali A/1, A/8, A/9 e comunque diversi dalle case di abitazione.

Nozione di “negozi”

Si considerano “negozi”, ai fini della definizione degli immobili “Tupini”, tutti i locali deputati allo svolgimento di un’attività imprenditoriale consistente nell’offerta di beni e servizi al pubblico dei consumatori. Sono esclusi dalla categoria dei “negozi” i locali destinati all’esercizio di attività professionale (c.d. “uffici”), mentre si ritengono inclusi i laboratori, le botteghe e le officine di tipo artigianale.

Si configurino certamente edifici “Tupini” tutti i fabbricati abitativi classificati catastalmente nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11, purché la loro superficie non sia costituita per più del 25% da negozi.

A ben vedere, però, la costruzione di tali immobili, in quanto “case di abitazione”, fruisce dell’aliquota del 10%, anche a prescindere dalla definizione di “Tupini” (e, quindi, anche se ceduti da soggetti diversi dall’impresa costruttrice) a norma del n. 127-quaterdecies della Tabella A, Parte III, allegata al DPR 633/72.

1.4 TABELLA RIEPILOGATIVA

1.5 CESSIONE DI BENI

È prevista l’applicazione dell’aliquota IVA ridotta:

• nella misura del 4%, per le cessioni di beni, escluse le materie prime e semilavorate, forniti per la costruzione dei fabbricati “Tupini” e delle costruzioni rurali di cui al n. 21-bis della Tabella A, Parte II, allegata al DPR 633/72;
• nella misura del 10%, per le cessioni di beni, escluse le materie prime e semilavorate, forniti per la realizzazione degli interventi di “nuova costruzione” di cui alla lett. e) dell’art. 3 del DPR 6.6.2001 n. 380 (trasfusione dell’art. 31 della L. 5.8.78).

1.5.1 BENI AGEVOLATI

Nella tabella sottostante si riportano i beni per i quali può applicarsi l’aliquota IVA del 4%, secondo le indicazioni dell’Amministrazione finanziaria.

1.5.2  BENI ESCLUSI DALL’AGEVOLAZIONE