Una delle domande più ricorrenti che un nostro cliente ci pone quando decide di intraprendere “l’apertura” di un bed and breakfast è come devono essere trattati i proventi derivanti dalla gestione.

È bene ricordare che per la maggior parte delle Regioni, l’attività di gestione di Bad & Breakfast, non viene considerata d’impresa, quindi non è necessario aprire una partita IVA né iscriversi al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio.

Tuttavia, non è escluso che il B&B venga gestito sotto forma imprenditoriale.

Sulla base della scelta operata, quindi, possiamo distinguere tra:

1. la gestione di un B&B in modo imprenditoriale, con conseguente apertura della partita Iva  e il rispetto di tutti gli obblighi previsti (iscrizione CCIAA, iscrizione gestione commercianti Inps ed il pagamento dei relativi contributi);
2. oppure la gestione del B&B in modo non imprenditoriale in senso stretto, ma mediante l’esercizio dell’attività d’impresa commerciale in modo occasionale.

Nel caso in cui venga scelta la seconda ipotesi i proventi derivanti dall’attività di gestione del B&B sono qualificabili come redditi diversi di cui all’articolo 67 comma 1 lett. i) del Tuir.

In particolare, il reddito è calcolato come differenza tra i proventi dell’attività e le spese inerenti documentabili.

Dal punto di vista operativo è quindi opportuno che il gestore del B&B si doti di un “bollettario” per documentare l’incasso dei singoli corrispettivi. Il reddito del B&B sarà quindi la somma delle ricevute rilasciate, meno le spese documentate inerenti al B&B. Il reddito diverso emergente va trascritto nel quadro RL di Unico Persone Fisiche (in alternativa è utilizzabile anche il modello 730) e assoggettato all’Irpef nei modi ordinari.

In via di principio, queste “spese inerenti” sono tutte quelle che si rendono inevitabili per lo svolgimento dell’attività (comma 2, articolo 71, Tuir), come ad esempio:

• approvvigionamento di generi alimentari;
• materiale per la pulizia e suoi addetti;
• utenze domestiche.

L’Agenzia delle entrate si è occupata degli aspetti fiscali dei B&B con due risoluzioni, rispettivamente la R.M. n. 180/E/1998 e la R.M. n. 155/E/2000 fornendo alcune indicazioni “pratiche” per aiutare gli operatori a stabilire se l’attività di B&B sia esercitata o meno in modo professionale, con conseguente esigenza di apertura della partita Iva.

In particolare, l’Agenzia con tali documenti di prassi ha stabilito l’esclusione dalla soggettività imprenditoriale (con partita iva) del contribuente persona fisica che intraprende tale attività, purchè egli soddisfi due sostanziali condizioni:

• la saltuarietà delle prestazioni di servizio;
• l’assenza di mezzi organizzati.

Tali indicazioni, tuttavia, non collimano con le diverse normative regionali.

In particolare, le Regioni qualificano l’attività ricettiva come B&B se per il suo svolgimento vengono impiegate stanze (e correlati posti letto) in un numero non superiore a quello prefissato dalla rispettiva legge.

Come accennato, questi requisiti amministrativi assumono soltanto un valore di indizio circa il rispetto del perimetro come sopra delineato ai fini fiscali dall’Amministrazione finanziaria. A parere dell’Ufficio, infatti, il numero delle stanze utilizzate non comporta in sé alcuna implicazione fiscale o attrazione in una sfera piuttosto che in un’altra.

In conclusione, nonostante la snellezza degli adempimenti formali, è comunque necessario che il contribuente che gestisce il B&B al di fuori della sfera d’impresa, soprattutto ai fini di un’eventuale attività accertativa fiscale, si doti di un seppur minimo supporto documentale predisponendo un “bollettario madre-figlia” per quietanzare l’incasso dei singoli corrispettivi, sul quale applicare la marca da bollo da € 2,00 per importi superiori ad € 77,47.

Parimenti, egli dovrà procurarsi e conservare la documentazione concernente le spese effettuate, come fatture, scontrini, bollette e ogni altro documento funzionale allo scopo; il tutto tenendo ben presente che la sua attività non deve essere svolta in modo continuativo, onde evitare l’attrazione nella sfera imprenditoriale con necessaria apertura della partita Iva.

Il Codice del turismo specifica che i bed and breakfast, affinché continuino ad essere considerati strutture extra alberghiere, possono essere gestiti da privati unicamente in forma “non imprenditoriale” (articolo 12, comma 3, del Codice del turismo), posto che qualora vengano organizzati in forma imprenditoriale e gestiti “in modo professionale” devono essere considerate “strutture alberghiere e para-alberghiere” (articolo 9 del Codice del turismo).

Dal punto di vista fiscale, quindi, la gestione di un B&B nasce come un’attività d’impresa “occasionale” che comporta il conseguimento di un reddito di natura diversa, ex articolo 67 D.P.R. n. 917/1986.

Su tale questione, l’Amministrazione finanziaria, con la R.M. n. 180/1998, ha chiarito che l’occasionalità della prestazione potrebbe emergere dall’obbligo di residenza dei proprietari nell’immobile locato. Tale dato, infatti, dovrebbe far presumere un utilizzo prevalente dell’immobile per scopi familiari e non commerciali, con la conseguente esclusione dal novero delle attività rilevanti ai fini dell’articolo 55 D.P.R. n. 917/1986.

Richiamando sempre alcune indicazioni fornite dall’Agenzia delle entrate con la R.M. n. 550326/1988, è quindi corretto sostenere che l’occasionalità di una prestazione è ravvisabile quando l’attività è realizzata in modo accidentale o sporadico, senza che sia stata predisposta alcuna specifica organizzazione per realizzarla.

In sostanza, “i requisiti, caratterizzanti la disposizione in esame, di “professionalità e abitualità” sussistono ogni qualvolta un soggetto ponga in essere con regolarità, sistematicità e ripetitività una pluralità di atti economici coordinati e finalizzati al conseguimento di uno scopo. In altri termini, i cennati presupposti non si realizzano solo nei casi in cui vengono posti in essere atti economici in via meramente occasionale”.

Dal punto di vista “contabile”, qualora l’attività commerciale venga svolta in modo occasionale, i proventi derivanti dalla gestione del B&B costituiscono redditi diversi che vanno determinati, secondo quanto stabilito dagli articoli 67, comma 1, lett. i), e 71, comma 2, del D.P.R. n. 917/1986, come differenza fra l’ammontare dei corrispettivi delle prestazioni di alloggio percepiti e le spese sostenute inerenti la loro produzione.

Di conseguenza si può affermare che gli adempimenti “contabili” previsti per i B&B “saltuari” (al netto di quelli amministrativi previsti dalla normativa regionale) si esauriscono in una perfetta coincidenza con gli adempimenti fiscali di cui all’articolo 67, comma 1, lettera i), D.P.R. n. 917/1986, che possono riassumersi:

• nell’emissione di una quietanza di pagamento, di cui un esemplare da rilasciare al cliente e uno da conservare ai fini dichiarativi;
• nell’applicazione di una marca da bolla da € 2,00 per ogni “ricevuta di pagamento”, nel caso in cui la stessa sia di importo superiore ad € 77,47.

Parimenti, il gestore di un B&B deve procurarsi e conservare la documentazione concernente le spese effettuate, come fatture, scontrini, bollette e ogni altro documento funzionale allo scopo; il tutto tenendo ben presente che la sua attività non deve essere svolta in modo continuativo, onde evitare l’attrazione nella sfera imprenditoriale con necessaria apertura della partita Iva.

Con riferimento alle c.d. spese inerenti, è utile richiamare che sono qualificabili come tali tutte quelle che si rendono inevitabili per lo svolgimento dell’attività (comma 2, articolo 71, Tuir), come ad esempio:

• approvvigionamento di generi alimentari;
• materiale per la pulizia e suoi addetti;
• utenze domestiche.

Vuoi aprire un B&B?

L’apertura di un Bed & Brekfast non è assolutamente complicata. Uno dei requisiti fondamentali è quello di risiedere nel luogo in cui intendete svolgere l’attività. Se i locali sono di vostra proprietà non avrete alcun problema per lo svolgimento dell’attività, mentre se siete in affitto è necessario che otteniate l’autorizzazione da parte del proprietario. Se il Bed & Brekfast si trova all’interno di un condominio, dovrete controllare che il regolamento condominiale lo permetta.

Le superfici minime vengono indicate dalle norme regionali.

La legge italiana stabilisce che si possono offrire non più di tre stanze, e avere all’interno della propria casa un numero di persone non superiore ad otto.

Molto dipende dalle regioni, vi sono infatti delle eccezioni, che consentono di ospitare un numero maggiore di persone.

La Legge 135/2001 sul turismo è quella che regola l’attività di B&B.

La categoria catastale della struttura dovrà essere inclusa tra: A1; A2; A3; A4; A5; A7; A8; A11.

Iter burocratico

Per aprire un B&B dovete presentare una S.C.I.A., in forma esclusivamente telematica c/o il SUAP del vostro comune.

L’attività oggetto di Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) può essere iniziata dal giorno della presentazione, in forma esclusivamente telematica.

Stanze, bagno e elementi indispensabili.

Le stanze sono suddivise in singole, doppie o triple.

Le stanze singole non possono avere una superficie minore di 8 mq.; quelle doppie 14 mq.; quelle triple di 20 mq..

Per ogni letto che viene aggiunto deve essere considerato un incremento minimo: 6 mq. per ogni letto tradizionale; 1 mq. per ogni letto a castello; 7 mq. per ogni persona all’interno di stanza che hanno da tre a sei posti letto.

Per quanto riguarda l’altezza essa deve rispettare i regolamenti previsti dal Comune.

Arredamento

Le stanze devono avere necessariamente a disposizione:

• letto
• comodino e lampada
• sedia
• armadio
• specchio
• presa di corrente
• cestino per i rifiuti e la biancheria

Deve essere garantita in ogni stanza la fornitura sia dell’elettricità, che dell’acqua calda e anche fredda, e del riscaldamento.

All’interno della struttura dovrete considerare la presenza di almeno un bagno ogni due camere; questa norma cambia in base alla regione di appartenenza.

I bagni

Per quanto riguarda i requisiti igienici e sanitari il bagno dovrà avere: il wc, il bidet e il lavandino; la vasca o la doccia, lo specchio e una presa di corrente.

Pulizia

Le stanze devono essere pulite almeno due volte ogni settimana e ogni volta che arriva un nuovo ospite; inoltre la biancheria dovrà essere cambiata ogni settimana e ogni volta che arriva un nuovo ospite.

Colazione

Non è possibile offrire pasti differenti dalla colazione, che deve in linea di massima essere composta da prodotti confezionati che una volta aperti possono essere consumati durante la giornata e non possono in alcun modo essere offerti nuovamente il giorno dopo.

Tariffe

La gestione di un B&B non prevede vincoli di prezzo. I prezzi devono essere affissi per legge dietro la porta di ogni stanza, in modo che siano visibili.

Agevolazioni per l’apertura di un B&B

Essendo un attività che viene realizzata presso l’abitazione principale (residenza) chi ha intenzione di aprire un B&B può sfruttare le agevolazioni oggi esistenti per:

• le ristrutturazioni edilizie (https://www.studiorussogiuseppe.it/i-bonus-edili-prorogati-per-il-2016/)
• il risparmio energetico;
• l’acquisto di mobili (https://www.studiorussogiuseppe.it/bonus-mobili-e-recupero-edilizio/)

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