La Legge di stabilità per il 2016 ha modificato le norme relative alla registrazione dei contratti di locazione per gli immobili ad uso abitativo e dal primo gennaio 2016 è in vigore il novellato articolo 13 della L. 431/1998(1), rubricato “Patti contrari alla legge”, che prevede:
- la nullità di “ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”;
- l’obbligo da parte del locatore di provvedere alla registrazione, entro il perentorio termine di trenta giorni, del contratto di locazione;
- l’obbligo, sempre in capo al locatore, entro i successivi sessanta giorni, di comunicare, al conduttore ed all’amministratore del condominio, l’avvenuta registrazione del contratto. Si ritiene che quest’obbligo possa essere assolto alternativamente tramite l’invio di una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno o tramite posta elettronica certificata.
In caso di mancata registrazione, il contratto si considera inesistente ed il mancato pagamento del canone non dà luogo ad un procedimento di sfratto, ma solo ad una causa ordinaria di occupazione senza titolo.
Nei casi di nullità, il conduttore, entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato.
Infine, si evidenzia che il locatore ed il conduttore devono corrispondere l’imposta di registro in misura uguale. La Legge, infatti, ammette una diversa pattuizione in modo che sia solo il proprietario dell’immobile a farsi carico delle spese, ma non è ammessa la pattuizione contraria. In caso di mancato pagamento, l’Agenzia delle entrate può richiedere il pagamento dell’imposta, compresa di interessi e sanzioni al solo proprietario.
In tal caso la sanzione va dal 120 al 240 per cento dell’imposta dovuta per il pagamento in ritardo.
Ai fini delle imposte dirette, invece, l’omessa registrazione determina l’esistenza di un canone uguale al 10 per cento del valore dell’immobile e la presunzione del rapporto di locazione per i 4 periodi di imposta antecedenti.
(1) L. 09/12/1998, n. 431
Art. 13. (Patti contrari alla legge).
In vigore dal 1 gennaio 2016
1. E’ nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. E’ fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all’amministratore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale di cui all’articolo 1130, numero 6), del codice civile.
2. Nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato.
3. E’ nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge.
4. Per i contratti di cui al comma 3 dell’articolo 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie. Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell’articolo 2, è nulla, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito.
5. Per i conduttori che, per gli effetti della disciplina di cui all’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, prorogati dall’articolo 5, comma 1-ter, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, hanno versato, nel periodo intercorso dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo n. 23 del 2011 al giorno 16 luglio 2015, il canone annuo di locazione nella misura stabilita dalla disposizione di cui al citato articolo 3, comma 8, del decreto legislativo n. 23 del 2011, l’importo del canone di locazione dovuto ovvero dell’indennità di occupazione maturata, su base annua, è pari al triplo della rendita catastale dell’immobile, nel periodo considerato.
6. Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi all’autorità giudiziaria, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell’articolo 2 ovvero dal comma 3 dell’articolo 2. Tale azione è, altresì, consentita nei casi in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1 del presente articolo. Nel giudizio che accerta l’esistenza del contratto di locazione il giudice determina il canone dovuto, che non può eccedere quello del valore minimo definito ai sensi dell’articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell’articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l’alloggio per i motivi ivi regolati. L’autorità giudiziaria stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti.
7. Le disposizioni di cui al comma 6 devono ritenersi applicabili a tutte le ipotesi ivi previste insorte sin dall’entrata in vigore della presente legge.
8. I riferimenti alla registrazione del contratto di cui alla presente legge non producono effetti se non vi è obbligo di registrazione del contratto stesso.
Fonte ecnews
