Il contratto di “rent to buy” (o “contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”) è disciplinato dall’articolo 23 del DL 12 settembre 2014, numero 133.
Lo schema del “rent to buy” è il seguente: Tizio concede in godimento a Caio un immobile col diritto di quest’ultimo di acquistarlo entro un termine determinato, imputando a prezzo, in tutto o in parte, i canoni versati – nel contratto viene stabilito quale sia: la parte di canone che va a remunerare il godimento del bene e quale sia invece quella porzione (che può coincidere anche con l’intero canone) che vale come rata del prezzo dovuto per l’acquisto.
Tizio e Caio possono essere un privato, un professionista, un imprenditore individuale, una società o un qualunque altro ente l’immobile può essere di qualunque tipo. Tale istituto è definito speciale e “misto” (locazione/vendita); esso prescinde dalle norme speciali in materia di locazione (legge 431/98 e legge 392/78), quanto a durata, ammontare del canone, ammontare della quota canone da imputare a corrispettivo (che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare), modalità di risoluzione, ecc..
Se stipulato con atto pubblico, anche ai fini della trascrizione, esso può costituire titolo esecutivo per l’esecuzione per rilascio a norma dell’articolo 474 del c.p.c., fermo restando il diritto del concedente di agire preferibilmente in via ordinaria o alternativamente a norma degli articoli 657 e 658 del Cpc e/o a norma dell’articolo 447 bis del Cpc (se compatibili, trattandosi di contratto “misto”).
1. COS’È IL CONTRATTO DI RENT TO BUY?
È un nuovo tipo di contratto in cui si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile. Significa che il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttorefuturo acquirente, il quale paga il canone; dopo un certo periodo di tempo il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati. Si consideri la vendita di un appartamento per il prezzo di 100.000 euro. Il canone mensile è convenuto in 1.000 euro mensili. Una parte di questo prezzo, ad esempio 500 euro, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto. E questa parte si “perde”, proprio come in una normale locazione. Il residuo, cioè i 500 euro mancanti, si imputano al prezzo (cioè sono come un acconto sul prezzo di vendita), per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo finale di vendita. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare il bene non dovrà pagare 100.000 euro, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati pagati con parte dei canoni.
2. Il conduttore è obbligato ad acquistare l’immobile dopo il periodo di “locazione”? Entro quale termine potrà decidere di acquistarla?
No, la legge prevede che il conduttore abbia la facoltà ad acquistare il bene, ma non un obbligo. Ovviamente le parti possono concordare che il conduttore sia obbligato ad acquistare, ma allora il contratto è diverso dal rent to buy. Il termine entro il quale il conduttore potrà decidere di acquistare la casa è stabilito dalle parti, entro i dieci anni.
3. Quali sono i vantaggi e i rischi per chi vende?
Il vantaggio principale è la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti. Il rischio è che il conduttore decida di non comprare la casa. In tal caso, però, il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato (e sarà una somma maggiore rispetto ad un normale canone di locazione). L’altro rischio è quello di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore divenuto inadempiente e di dover fare ricorso al giudice per liberare il bene e venderlo ad altri.
4. Il proprietario, in caso di mancato acquisto o di mancato pagamento dei canoni dovrà intraprendere un procedimento di sfratto, con tutto quello che comporta in termini di tempo e di costi?
La procedura non è quella di sfratto, ma di rilascio del bene: molto più breve e meno costosa; ma il tempo di rilascio del bene dipende dai singoli tribunali. Per poter seguire questa procedura sarà necessario prevedere apposite clausole nell’atto di rent to buy.
5. Ci sono altre tutele che il venditore deve adottare?
E’ opportuno che il canone sia più elevato rispetto ad un normale canone di locazione e che la parte dei canoni che il proprietario potrà trattenere nel caso in cui non si arrivi alla vendita, siano concordati in modo che il proprietario venga adeguatamente indennizzato per la mancata conclusione di altri affari. Ciò indica anche la serietà dell’impegno del conduttore all’acquisto del bene.
6. Il conduttore è tutelato?
Si. La legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, che consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione del rent to buy. La trascrizione ha una durata massima di 10 anni. Questa tutela permane anche in caso di fallimento del venditore.
7. Cosa può essere oggetto del rent to buy? Anche gli immobili in costruzione?
Il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi. Persino terreni. Può avere ad oggetto un immobile in costruzione. Tuttavia se il bene è allo stato grezzo, sarà necessario cancellare l’ipoteca che grava sul bene; è però possibile prevedere l’accollo del mutuo. Per le imprese di costruzione il rent to buy potrebbe rappresentare un valido strumento per pagare le rate del mutuo originariamente contratto per la costruzione.
8. Per il rent to buy relativo ad un immobile in costruzione, se l’impresa fallisce il conduttore perde il proprio denaro?
No: il contratto di rent to buy continua anche in caso di fallimento del proprietario. Inoltre, la vendita non è soggetta a revocatoria fallimentare, se pattuita al giusto prezzo e si tratta di abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti o affini più stretti.
9. Il conduttore/acquirente può riservarsi la nomina di un terzo in sede di rogito?
Si, la legge è elastica sul punto e prevede la facoltà di riservarsi la nomina di un terzo come in tutti i contratti preliminari. E’ anche possibile prevedere la cessione del contratto.
10. Quali imposte si pagano? Il rent to buy è conveniente?
Nel periodo del godimento (paragonabile alla locazione), le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di affitto. Le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono, invece, a carico dell’acquirente, come le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile.
La “quota acconto sulla cessione”:
a) nell’ambito dell’esercizio dell’impresa verrà imputata temporalmente come ricavo al momento della stipula del contratto definitivo;
b) nel caso di cessioni immobiliari da parte di persone fisiche non imprenditori è considerata: – come plusvalenza qualora l’immobile sia posseduto da meno di cinque anni (ex art. 67 TUIR); – improduttiva di effetti fiscali nel caso l’immobile sia posseduto da più di 5 anni o nel caso di mancata conclusione del contratto definitivo.
