L’articolo 19, comma 1, del decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133, conv., con mod., dalla legge 11 novembre 2014, n. 164 stabilisce l’esenzione dalle imposte di registro e di bollo nel caso di registrazione di atti che dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione in corso.
La normativa vigente prevede che, nel caso di accordo per la riduzione di un canone di locazione, il relativo atto non debba necessariamente essere registrato. Tuttavia, considerando che la riduzione del canone può determinare, di fatto, la diminuzione della base imponibile ai fini dell’imposta di registro come pure ai fini delle imposte dirette, può risultare conveniente per il locatore, per esigenze probatorie, registrare il relativo accordo. In tal caso la registrazione volontaria era assoggettata ad imposta di registro in misura fissa di 67 euro e ad imposta di bollo (16 euro per ciascun foglio dell’atto). Tale ricostruzione è stata confermata dall’Agenzia delle entrate con risoluzione n. 60/E del 2010 (in “Finanza & Fisco” n. 28/2010, pag. 2380). Secondo l’Agenzia, l’accordo di riduzione del canone inizialmente pattuito non è riconducibile alle ipotesi di cessione, risoluzione e proroga anche tacite di un contratto di locazione, per le quali l’imposta di registro deve essere liquidata dalle parti contraenti e versata entro 30 giorni dall’evento (articolo 17 del D.P.R. n. 131 del 1986, T.U. imposta di registro). Pertanto, fatta salva l’ipotesi in cui l’accordo venga formalizzato nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, non sussiste in capo ai contraenti l’obbligo di comunicare all’Amministrazione finanziaria la modifica intervenuta sulla riduzione del canone di locazione. È comunque possibile richiedere la registrazione volontaria, pagando l’imposta di registro in misura fissa (67 euro), al fine di attribuire certezza e computabilità all’accordo, posto che la diminuzione del canone determina la riduzione della base imponibile, ai fini del registro, dell’IVA e delle imposte sui redditi. La registrazione della scrittura privata tra locatore e conduttore sconta in ogni caso l’imposta di bollo fin dall’origine. La ragione dell’intervento legislativo risiede, nella circostanza che, con sempre maggior frequenza, vi sono proprietari disposti a concedere una riduzione del canone di locazione ad un proprio inquilino che rischia di diventare moroso, perché non più in grado di pagare l’importo pattuito. La norma mira ad agevolare tale tipologia di accordo evitando gli aggravi originariamente quantificati dall’Agenzia delle entrate nella citata risoluzione n. 60/E del 2010. Il comma 1-bis, dell’articolo 19, inserito nel corso della conversione in legge, prevede che nella definizione degli accordi di riduzione dei canoni di locazione, anche nell’ambito di iniziative intraprese da agenzie o istituti per le locazioni, comunque denominati, le parti possono avvalersi dell’assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, in relazione ai contratti di cui all’art. 2, commi 1, 3 e 5, della L. 431/1998 (contratti c.d. “4+4” e contratti a canone concordato “3+2”). Lo stesso comma stabilisce che il conduttore, con propria comunicazione, può avanzare richiesta motivata di riduzione del canone contrattuale e che, ove la trattativa si concluda con la determinazione di un canone ridotto, è facoltà dei comuni riconoscere un’aliquota ridotta dell’IMU. Si ricorda che l’articolo 2 della legge n. 431 del 1998 recante la «Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo» prevede varie modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione. Più in particolare stabilisce, al comma 1, che le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore ne debba disporre in determinati modi. Il successivo comma 3 stabilisce che, in alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. Ai sensi del successivo comma 5 del medesimo articolo 2 i contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere, in via generale, durata inferiore ai tre anni. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo, il contratto è prorogato per due anni, salva, in talune ipotesi, la facoltà di disdetta da parte del locatore. Si segnala che, secondo il comma 2 del suddetto articolo 2 della legge n. 431 del 1998, per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 1 (contratti c.d. “4+4”) i contraenti possono avvalersi dell’assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.
