Se viene affittata un’azienda la cui attività è esercitata in un immobile locato e l’affittuario corrisponde i canoni di locazione direttamente al proprietario dell’immobile, è possibile presumere (in assenza di pattuizioni specifiche nel contratto di affitto di azienda) che vi sia stata la cessione del contratto di locazione, in forza dell’art. 2558 c.c.. Lo ha affermato la Cassazione nella sentenza n. 23087 depositata ieri, 30 ottobre 2014.
La sentenza si sofferma sulla questione del “subentro” nel contratto di locazione dell’immobile in cui viene esercitata l’azienda, in ipotesi di affitto dell’azienda medesima. Le sorti del contratto di locazione dell’immobile in cui viene esercitata l’azienda, in caso di affitto di quest’ultima, infatti, sono disciplinate da due norme diverse, in apparente conflitto.
In particolare, l’art. 36 comma 1 della L. 392/78 dispone che “il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento”. Tale norma, dunque, consente alle parti del contratto di affitto di azienda di introdurre nel regolamento contrattuale una pattuizione apposita con la quale disporre il subentro dell’affittuario nella locazione, mediante la sublocazione o la cessione del contratto di locazione. Come chiarito dalla giurisprudenza (Cass. n. 4986/2013), l’art. 36 della L. 392/78 è volto a favorire i trasferimenti di aziende e tutelare l’avviamento commerciale, configurando il diritto a godere dell’immobile in cui è esercitata l’attività economica come uno degli elementi dell’azienda ad essa funzionalmente collegato.
D’altro canto, l’ art. 2558 c.c. prevede che, in assenza di pattuizioni contrarie, l’affittuario (o il cessionario) “dell’azienda subentra nei contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda stessa che non abbiano carattere personale”. Tale norma consente di presumere (fino a prova contraria) l’esistenza di una cessione del contratto di locazione, a favore dell’affittuario o dell’acquirente dell’azienda.
Spiega la Cassazione – nel caso di affitto di un’azienda che comprenda un immobile locato, il subentro dell’affittuario dell’azienda nel contratto di locazione immobiliare del fabbricato in cui viene svolta l’impresa non si verifica automaticamente, ma è l’effetto:
– o di un negozio separato (di sublocazione o di cessione del contratto) stipulato dalle parti del contratto di affitto a norma dell’art. 36 della L. 392/78;
– o della presunzione di cui all’art. 2558 c.c., in base alla quale la cessione del contratto può presumersi intervenuta, fino a prova contraria, se il locatore abbia accettato, direttamente in suo favore, il pagamento, da parte dell’affittuario dell’azienda, del canone di locazione.
Nel caso di specie, poiché non vi erano specifiche pattuizioni nel contratto di affitto d’azienda e l’affittuario dell’azienda aveva pagato i canoni di locazione immobiliare direttamente al proprietario dell’immobile, secondo la Corte poteva presumersi l’avvenuta cessione del contratto di locazione, atteso che non era stata fornita alcuna prova contraria.
